太阳星座是白羊月亮星座是天蝎:
深圳深业上城SOM（高层塔楼）、ARQ（商业）、URBANUS（LOFT+小镇）、GRAVITY（住宅）占地面积：2019年1月1.项目区位分析2.运营情况3.总体规划4.购物中心设计5.空中商业小镇设计6.酒店设计7.景观天桥设计8.结语今年一月底又去了趟深圳，固定打卡华润万象城后参观了这一年内新开业的万象天地、深圳湾万象城和深业上城。近两年深圳入市了不少重量级的商业项目，作为深圳最大的城市旧改项目万象天地和华润置地总部楼下的深圳湾万象城自然值得写篇报告聊聊，但今天的这篇文章想聚焦在另一个虽然仍处于人气培育期，不过设计精良、硬件一流的巨型商业综合体项目——深业上城。航拍深业上城（图片来自网络）在我看来深业上城有点类似东京的六本木hills，是一个以最大商业价值为设计导向的超级城市综合体，项目不仅囊括了传统的办公楼、酒店、高端住宅、商场等部分，还引入了具有文化科技特色的新兴业态商业空间和城市公共活动空间，在拥有强大投资实力开发商的支持下，一些颇为大胆而罕见的设计理念也在深业上城中得到采用，也用顶配的硬件奠定了未来的发展基调。这篇文章主要想聊聊深业上城的商业建筑部分的规划设计，主要包括商场、屋顶小镇、酒店的设计介绍。【项目前身和区位分析】原址的赛格日立厂房（图片来自网络）深业上城地块前身是赛格日立厂房，早在30年前《深圳经济特区总体规划（1986-2000）》就提出了福田作为未来的新行政、金融、会展、文化中心，深业上城项目顺其自然的成为了全市重点项目，并被列入深圳特区成立30周年20大城市更新项目的名单，从一开始就有打造标产业升级标杆项目的野心。有意思的一点是现在深业上城的北侧大块用地同为停产的三星视界工厂，是否另一个超大规模的城市更新项目即将启动值得我们期待。宏观区位分析（作者自绘）说完了深业上城的前身来分析一下项目的区位背景。一个优质的商业综合体的选址至关重要，深业上城的区位应该说具有很大的独特优势，距离福田金融中心片区（市民广场）不到两公里；具有极其优越和罕见的都市核心区自然生态，而特殊的环境优势也被反应在了随后的设计规划中；微观区位分析（作者自绘）优点人人都会夸，在10号线2020年开通之前（预计）深业上城将是一个非地铁上盖项目，这对于处于开业培养期的项目来说十分不利。且这一站点更靠近西北方位的住宅区而非商务区，这对于场地东南方位的写字楼里大量办公人群并不友好。虽然右侧的皇岗路未来可能会有地铁规划，但即便实现也是在十分遥远的未来（而且深业官方没有做过这方面宣传）。我个人猜测如果万科未来真的参与开发项目北侧的三星视界地块。象城来看深业上城的人流量远远少于前两者，许多消费者更多是奔着顶楼的网红小镇去的，下层内部的商场主体反而客流稀疏。从上图可以看出同等中高端定位的万象天地周边都市氛围浓郁，由于坐拥了来自深南大道周边高端楼盘居民、周围大量写字楼的办公族、深圳大学的学生而人流爆棚。而定位更高端的深圳湾万象城虽然在大多数高端品牌还没有落位、总体开业率不高的情况下，依然凭借前海附近大量的mgc豪宅和高端办公楼获得了相较深业上城更多的客流（个人观感非准确数据）。如何到达购物中心入口（来自百度街景）其三是项目周边的交通条件和建筑设计等要素约束了项目的商业氛围。作为城市公共性最强的购物中心理应有着很强的外部昭示性，然而我们在参观深业上城时花了些功夫才找到商场的主入口。一是因为路口区域的现有植被把低层建筑部分全部遮住了，二是规划时购物中心部分远离十字路口，并且被放置在LOFT办公楼的底层，这点类似成都来福士购物中心——商场部分被上层的塔楼完全压着，视觉上被抢去太多关注反倒显得像普通底商，加之外部建筑立面设计时平直冷淡，所以深业上城的商场部分容易被忽略也就不足为奇。【运营情况】讨论完深业上城的区位，再来聊一下项目的商业运营情况。根据其官方网站深业开发的零售类商业项目并不多，目前仅有深业上城、朗塘城、深业东岭三个项目，并不算经验丰富的商业地产开发商。集团以房地产开发、运营服务、基础设施建设、新兴产业投资为主业，拥有正在运营的收费公路3条，总结来说深业上城的开发模式较为常见：一期先推出商务公寓回笼资金，然后进行二期写字楼、酒店、购物中心等商业地产部分的开发。公寓部分位于北侧的独立地块，当时均价每平米7万元，通过公寓销售粗略统计可以回款近百亿元。2016年深业还将部分写字楼进行了大宗交易，一次性卖给太平洋保险14层楼和上海银行24层楼，内场开业率（图片来自网络）3月28日晚间，年报显示2018年1月18日开业的深业上城商业部分截至年底实现开业率60%，早于深业上城仅3个月开业的华润万象天地商业体量为23万方，简单换算一下万象天地的商场坪效是深业上城的三倍有余，且深业上城写字楼租金也低于深圳同等规格的项目——深业上城220-268元；数据来自某写字楼租赁网站 ），显示了深业上城总体还有很大的调改进步空间。小镇开业率（图片来自网络）目前项目的困境和刚才提到的区位缺陷自然有一定关联，但也离不开项目的运营因素，客观来说目前的深业上城商业部分其实和初始规划有不小的定位落差。我记得第一次听说深业上城项目的时候估计是三四年前，当时的对标竞品暗指深圳万象城，有志于引入许多高端品牌在深圳的首店或是二店，然而目前的商场整体定位中端，主力店多为快时尚品牌，未见任何mgc品牌的入驻（包括户外品牌街），……就深业上城的具体招商而言，目前大多数国际品牌都集中在罗湖。反推回来无论是区位、硬件还是招商能力都略输一筹的深业上城最终无缘mgc购物中心的定位也就无可厚非了。MUJI Hotel（图片来自网络）但绝非定位高级的购物中心才有说头，2013年深业引入了曾经操刀广州太古汇的郝继霖先生作为项目的操盘者，也显示了深业集团打造一座地标商场的决心。作为一个定位年轻潮流的项目深业上城引入了世界第一家MUJI Hotel、深圳唯一SONY直营店、中国国际消费电子展示交易中心CEEC、极具特色的空中小镇等很有分量的新鲜业态，打破了这几年商业地产领域同质化越发严重的现象，运营难度并不输高端项目。今天的深业上城虽然说定位和一开始的规划有所落差，在日益激烈的深圳市场里也是极具竞争力的黑马。【总体规划】整体规划鸟瞰图（图片来自网络）说完了深业上城的运营，项目整体规划由SOM设计，业态包括由品牌街、商场及小镇组成的多元购物体验空间、产业研发大厦、高端商务公寓、LOFT和文华东方酒店。在建筑设计方面深业集团也是邀请了不同专长的mgc事务所合作完成整个项目的单体设计——SOM负责产业研发大厦（含酒店）的设计，ARQ负责南区商业部分的设计，URBANUS负责LOFT的设计，GRAVITY负责北区公寓的设计。功能分区剖面（图片来自网络）一期开发的公寓位于北区地块，放置于此使得绝大多数公寓单元都可以获得极佳的景观视野和很高的隐私性，符合豪宅客群的苛刻需求，需要指出的是公寓的入户大厅其实位于商场二层标高处，这是由于豪宅的属性需要极高的车位配比，所以在北区的地上设置了两层的停车空间（两层停车场加起来为商场首层层高），同时在三层标高还用天桥形成和小镇区域的连结。深业上城二期功能分区（图片来自网络）二期开发的南区属于动区，两栋超高层的写字楼位于场地东南角十字路口，同时尽可能的远离了公寓部分，但缺点则是把购物中心部分挤到了西侧，使得商场的公共性不够突出。但考虑到深业上城公寓部分的mgc豪宅定位和回笼资金的迫切需求，宴会厅设计理念（图片来自SOM）在最高的塔楼顶部还引入了mgc酒店文华东方的客房空间，自然是考虑到酒店的观景需求，但规划上有意思的是将酒店的宴会厅、会议厅单独剥离出来，建筑师的意图是将笔架山的景观收入内部，充分利用场地的特殊景观优势，因此这个宴会厅单体也成为了酒店部分设计的重点。（后面会具体介绍）购物部分设计理念（图片来自都市实践）西侧地块部分的底层放置了购物中心，把西侧整体的高度压低也是为了住宅单元的最大价值化。第三层高度上的空间是整个规划方案的亮点所在：在商场空间的上方规划了单体街区式的小镇，同时在东西两侧修建了天桥将街区和莲花山公园和笔架山公园相连，这两点都是在国内商业建筑中极其罕见的设计，同时南北两区在这一标高上通过天桥相连为北区公寓创造了无缝进入商场消费的通道。（后面会具体介绍）深业上城二期总平面图（图片来自网络）交通流线方面。购物中心设计 】购物中心主入口（图片来自网络）单体设计部分首先进行购物中心的建筑设计分析。这里主要还是想聊聊可以优化的地方。于我个人的评价标准而言深业上城的购物中心设计并不算出彩，前面提到的整个商场的外观过于平淡，由于被压在了顶层LOFT空间的下部显得像是普通的底商。即便现在内场的品牌开业率已经逐步提升但在橱窗却没有什么陈设，使得整个购物中心的沿街立面严重缺失商业氛围，初来乍到的消费者从主入口进入时会产生一种空置率很高的第一印象。购物中心（红mgc域）一层平面图（图片来自SOM）但除了后期的运营，其实起拿起规划和建筑设计也是有责任的：从上图的一层平面图可以看到整个购物中心基本只有一个南侧的主入口导入人流，其他入口的人流导入效果都相当有限，基于以上种种入口左侧的大量沿街立面极少有消费者走过，外立面的广告效应也就被大大削弱了。购物中心（红mgc域）二层平面图（图片来自SOM）第二个明显的缺点是购物中心的店铺面积严重过大。我们可以看到在入口附近、转角附近以及左侧空间存在许多面积巨大的店铺，究其原因无非是因为整体空间进深很大但是业主又选择了一字型动线的原因。在运营前期业主应当是希望利用大量的主力店（anchor）填满这些铺位，所以在招商的时候引入了优衣库、ZARA等吃面积的快时尚品牌，并在一层左下角的这间巨无霸店铺引入了迪卡侬体育用品超市。购物中心（红mgc域）地下一层平面图（图片来自SOM）但我们利用深业上城官方网站的平面索引（智能导航）可以看到开业一年后每一层仍有数间anchor主力店尚处于空置状态，这个缺点蕴含的另一个问题是主力店的单位租金往往很低，因此深业上城购物中心部分的租金水平必然不会太好看。但对比现有的品牌落位和原始图纸可以看到后期运营的时候还是尽量将一些大开间的商铺切割成了小开间，购物中心室内空间（图片来自大众点评）第三个缺点是购物中心内部空间过于空旷，由于购物中心内部商铺与邻铺横向跨度大，与对立商铺纵向距离远，中间开阔的场地也并无休闲装饰和场景搭建，提到这里需要说一下采光设计：天窗和LOGO的对应关系（图片来自网络）深业上城由于上部为小镇单体建筑形态，为了弥补这一遗憾商场在中庭天花板设计了数十个小型LOGO天窗，一定程度上提高了商场的通透度。室内空间相比传统的商场却非常昏暗，不知是否因为天窗调光功能没有启用的原因。郝继霖先生曾经说过做商场的时候走道的亮度一定要低于店铺，这样才能顺其自然把顾客的注意力吸引到店铺内部，但对比太古汇项目我觉得深业上城的光环境营造实在有差距。两年随着两个太古里项目的大热类似的开放式商业有爆发增长的趋势，但实际上开放式商业的规划运营难度很大，首先是流线设计的问题。好在深业上城的空中小镇体量并不算大，20多座单体建筑可以通过两条平行的外部主路形成回字形的流线，都市实践有意识的将路径进行扭曲和方向上的变化，让街区的空间体验性更上一层，这种做法在开放式街区设计中十分常见。小镇（中间）首层平面图（图片来自SOM）其次是运营的问题，作为单体建筑最理想的状态是整栋出租给一个品牌作为旗舰店，虽然小镇空间已经成功招来了各类不错的品牌但大多数仍只出租了首层部分，所以项目二层空间的空置率相当高，其实这些空间更适合作为餐饮空间，小镇二层平面图（图片来自SOM）小镇部分的建筑单体设计上采用了简洁的几何语汇。配色上利用大面积暖色系色彩墙体与灰白色建筑形成强烈的视觉冲击，整体建筑风格有点路易斯巴拉甘或者Ricardo Legorreta的风格。穿梭在架空通道、露台、庭院、阳台、过廊等丰富的空间中。这种体验也是传统大盒子购物中心所无法做到的，路易斯巴拉甘的建筑作品（图片来自网络）吹毛求疵的说小镇部分在设计上还是有一些缺憾的。例如屋顶绿化不足和遮阳设备的缺失，但深业上城屋顶空间文化的打造突破了室内大盒子式购物中心的封闭感和沉闷感。这种将城市公园和街区商业结合的落地本身就是一次探索的胜利，小镇首层视角（图片来自网络）最后简述一下LOFT其他区域的设计。A区LOFT为居住单元。的格栅样式力求将材料本身的性能发挥到极致”LOFT空间（图片来自都市实践）B区酒店及办公 LOFT以两栋建筑围合出一个内院。小剧场激活未来区域文化活动”LOFT空间（图片来自都市实践）D区是位于基地南侧与A区相望的另一座。它的功能最初被设定为总部办公，通过在建筑立面设置贯通的大洞，在不同区域设置内天井，端头与商业结合的位置设置架空平台，极大的丰富了室内外空间的层次，建筑内中走道办公空间，室外架空平台等多个不同层次的空间，形成丰富的空间体验，LOFT空间（图片来自都市实践）【酒店设计】接着简单分析一下酒店的设计，这一部分主要讨论十分有特色的宴会厅单体建筑设计。至于酒店的客房层因为位于高塔上部，平面并没有太多特色可言也就不多赘述了，宴会厅单体建筑mgc（图片来自SOM）深业上城想要打造成mgc城市综合体的野心可以从引入的酒店看出，始源于港岛的文华东方对于选址有着极其严苛的要求，当开始拓展大陆市场的时候文华东方把大陆首家放置在了OMA设计的北京CCTV大楼北配楼。四五六层则为经济效应更高的宴会厅，宴会厅单体建筑顶层建筑设计意向（图片来自SOM）在这一完全现代的建筑方案中SOM也尝试糅合了一些传统元素，例如在最顶层的餐厅屋顶钢结构是传统民居坡屋顶的一种抽象，为室内餐厅引入了充足的自然光线。总而言之文华东方酒店宴会厅单体是特殊场地背景下的产物，不论是造价还是经济效率都不太有推广性，宴会厅单体建筑门厅效果图（图片来自SOM）最后需要指出是深圳文华东方酒店的开业时间从最初宣布的2017年一直在不断被推迟，虽然mgc酒店的开业筹备期必然不短，但此举或许也是出于对现实经营因素的考虑，在某种程度深业上城目前的运营情况和商务氛围和文华东方酒店的定位是有所落差的，这也是酒店运营方不得不考虑的问题。【景观天桥设计】东侧天桥效果图（图片来自SOM）最后我们来聊一聊深业上城的天桥。天桥属于构筑物而非商业建筑，但这两座耗资1.5亿人民币巨资修建而成的天桥承担的远远不止交通功能，本身就是商业流线规划的重要一环。深业上城的天桥是一种大胆而昂贵的实践，这种连结城市公园和商业项目的案例在大陆似乎是头一遭（若有先例还请告知），一是引入社会人流来商场消费，二是提升公寓办公产品货值；这也是规划部门喜闻乐见的一大亮点。不过将商业综合体和公共绿地连结的做法曾经在网络上引起一些争论，有批评者认为此举是用纳税人的钱为私有项目的增值买单，所以我们需要明确的第一点是深业上城的天桥是谁投资的？根据新闻资料天桥确实属于政府投资的市政工程，之前可能不少人认为天桥是深业集团自费建造的，现在知道了这一现实或许会发生态度的转变，西侧天桥效果图（图片来自SOM）首先从城市的尺度来说缝合笔架山公园和莲花山公园是规划部门乐见的城市尺度的政绩，也确实可以满足市民休闲需求。地块2内结合视线通廊须提供不少于20000平方米的公共开放空间（全天候为公众开放，可建设于裙房屋顶），成为连接莲花山公园和笔架山公园的城市山谷漫游纽带，保证莲花山公园和笔架山公园之间的视觉通透和步行穿越。须结合无障碍设计充分考虑该公共开发空间的遮阳避雨以及休憩设施的设置。因此如果可以借助深业上城顶楼的空间顺其自然的将两者结合在一起”其实降低了连结整体成本，同时给市民创造一种新的城市体验，东侧天桥总平面图（图片来自SOM）第二点对于如此大型投资的项目来说。政府在招商引资方面作出一些回馈是十分正常的，整个项目两百亿的投资额带来的就业机会和后期销售运营产生的税收贡献必然大于这1.5亿元的投资。其实地铁上盖的城市综合体本身也是同一性质的事。但确实方便了市民也促进了城市商业的发展，只是观者评价的心态更多从我用不用得着出发，最后还有人认为深业上城的豪宅因此增值是不公平的。客观地说豪宅确实因此有所增值，自然资源的可达性只是项目豪宅价值属性的一小部分，根据数据显示2013年至今深业上城的公寓房价走势远低于同期深圳市区普通住宅的增幅。业丨为何MUJI酒店会选择这里开亚洲首店？这是深业上城的“7.世方视点：蜕变进行中--深业上城二次探访8.深业上城综合体项目城市事件始末:今年开业最值得一看的城市综合体项目--深业上城_领易房地产观察家9.深圳控股2018财报：销售额164.5亿元 深业上城销售6.51亿元10.深业集团有限公司官方网站11.“项目CEEC在深圳正式开业 打造消费电子行业国际化平台12.CEEC在深启动 打造永不落幕的交易会13.博鳌特稿 郝继霖：公园上城实地看了这个楼盘，公园上城在大亚湾中心位置，周边交通方便配套非常好。小区业主失窃，物业公司是否有责，应该如何担责？